Comisión de inmobiliarias en España (2026): cuánto cobran y cómo evitarla
La comisión media de una inmobiliaria en España está entre el 4 % y el 6 % del precio de venta + 21 % de IVA. Para una vivienda de 300.000 € son entre 14.520 € y 21.780 € de comisión total. Qué incluye, qué te ahorras al venderla por tu cuenta, y los rangos reales por comunidad autónoma.
Si estás pensando en vender tu casa en España, la primera pregunta práctica es: ¿cuánto se va a llevar la inmobiliaria? La respuesta corta: entre el 4 % y el 6 % del precio de venta más IVA. La respuesta útil necesita más matices, porque la cifra varía por comunidad autónoma, por tipo de inmueble, y por si es agencia franquiciada o boutique local. Aquí van los rangos reales 2026, qué cubre la comisión, qué no, y las alternativas legales si decides no pagarla.
El rango medio en España
| Comisión sobre precio | Frecuencia | Qué tipo de agencia |
|---|---|---|
| 3 % | poco común | Boutiques con alto volumen propio o promociones puntuales |
| 4 % | habitual | Agencias urbanas estándar, pisos en grandes ciudades |
| 5 % | media nacional | El número que cita la mayoría de fuentes (CONSUMUR, OCU, idealista) |
| 6 % | habitual en zonas calientes | Costa del Sol, Baleares, premium de Madrid/Barcelona |
| 7-8 % | minoría | Inmuebles complejos, lujo, exclusivas largas |
Importante: el IVA va aparte. Si la agencia te cobra 5 %, en realidad pagas 5 % × 1,21 = 6,05 % del precio de venta.
Lo que paga el vendedor para una vivienda de 300.000 €
| Comisión | Sobre precio | + IVA 21 % | Total real | Equivalente |
|---|---|---|---|---|
| 3 % | 9.000 € | 1.890 € | 10.890 € | 5 meses de salario mediano |
| 4 % | 12.000 € | 2.520 € | 14.520 € | 7 meses |
| 5 % | 15.000 € | 3.150 € | 18.150 € | 8-9 meses |
| 6 % | 18.000 € | 3.780 € | 21.780 € | 10-11 meses |
| 7 % | 21.000 € | 4.410 € | 25.410 € | 12 meses |
Quién paga: vendedor, comprador o ambos
Por costumbre en España paga el vendedor, salvo en compras corporativas o de inversión donde a veces se reparte. Lo que ocurre realmente en la operación es que la comisión sale del precio de venta — es decir, el dinero llega del comprador al vendedor, y de ahí al agente, en el mismo momento de la firma notarial. El comprador no "paga aparte", pero el precio que paga sí está inflado por la comisión.
Esto es importante porque significa que la comisión de la agencia la paga implícitamente el comprador, aunque jurídicamente esté en la factura del vendedor. Por eso muchos compradores prefieren tratar directamente con particulares: el inmueble suele tener un precio efectivamente más bajo.
Rangos por comunidad autónoma
Las comisiones varían según la presión competitiva entre agencias en cada zona.
| Comunidad | Rango típico | Notas |
|---|---|---|
| Madrid | 3,5 % – 5 % | Mucha competencia; algunas franquicias bajan a 3,5 % en zonas saturadas. |
| Cataluña (BCN) | 4 % – 5 % | Similar a Madrid; pisos turísticos en Eixample llegan a 6 %. |
| Andalucía (Costa del Sol) | 5 % – 8 % | El comprador internacional permite márgenes más altos. Marbella, Estepona, Sotogrande: 6-8 % son normales. |
| Comunidad Valenciana | 4 % – 6 % | Costa Blanca con expat tira al alto del rango. |
| Baleares | 5 % – 7 % | Muy similar a Costa del Sol. |
| Canarias | 5 % – 7 % | Mucho comprador europeo + escasez en zonas costeras. |
| País Vasco | 3,5 % – 5 % | Mercado profesionalizado, competencia alta. |
| Galicia | 4 % – 6 % | Pueblos pequeños tiran al alto, ciudades al bajo. |
| Castilla y León | 4 % – 6 % | Heterogéneo; capitales vs rural. |
| Resto interior | 4 % – 6 % | Madia. |
Las comisiones más bajas se dan en zonas con mucha competencia entre agencias y precios altos en valor absoluto (Madrid centro, Barcelona Eixample), donde el 4 % de un piso de 500.000 € son ya 20.000 € que justifican volumen. Las más altas en zonas turísticas donde la captación del cliente requiere marketing internacional caro.
Qué incluye la comisión (y qué NO)
Lo que SÍ debería incluir una comisión estándar
- Valoración del inmueble (a veces basada en comparables del propio CRM de la agencia).
- Reportaje fotográfico profesional (no siempre — verificar).
- Redacción del anuncio.
- Publicación en portales (Idealista, Fotocasa, Habitaclia y, si tienen acuerdo, Rightmove/Zoopla).
- Gestión de visitas: agenda y asistencia.
- Filtrado de compradores: capacidad de pago, urgencia, financiación preaprobada.
- Negociación de precio.
- Asesoramiento en arras (no hacen el contrato; lo derivan a abogado o gestoría).
- Coordinación hasta firma: documentación, notaría, cita.
Lo que NO suele incluir
- Honorarios del notario (los paga el comprador).
- Inscripción en Registro (la paga el comprador o sale del notario).
- Gestoría del comprador (a veces obligatoria si hay hipoteca).
- Certificado de eficiencia energética (lo paga el vendedor, lo encarga el vendedor, suele costar 100-200 €).
- Plusvalía municipal (impuesto que paga el vendedor al ayuntamiento).
- IRPF de la ganancia patrimonial (Hacienda).
- Cancelación registral de hipoteca si la hay (200-400 €).
- Reparaciones cosméticas o de fontanería acordadas con el comprador en visitas.
Estas son obligaciones del vendedor sin importar quién venda. La agencia no las paga, las gestiona como mucho.
Las cinco alternativas legales a pagar comisión
1. Venta directa con servicio de listing (FSBO + AI)
Pagas una tarifa plana por la generación del material (anuncio, fotos, precio sugerido) y tú mismo lo subes a los portales. Lo más barato:
- YouSellSmart Listing Booster — 97 € flat. Anuncio ES + EN, fotos mejoradas, precio orientativo.
- YouSellSmart Full Sale Strategy — 397 €. Lo anterior + playbook por portal + soporte email.
- YouSellSmart Sell & Connect — 997 € flat (sin comisión sobre la venta). Lo anterior + publicación en Rightmove/Zoopla vía agencia de tarifa plana + vídeo-tour producido de tu propiedad + revisiones ilimitadas del anuncio + guía de cierre escrita paso a paso + línea directa con el fundador.
Diferencia vs agencia: pagas entre 97 € y 2.497 €, no entre 10.000 € y 25.000 €.
2. Inmobiliaria a tarifa plana
Existen algunas agencias que cobran tarifa fija en vez de porcentaje. Modelo poco extendido en España pero presente: Comprarcasa, Hogaria Plus, alguna boutique. Tarifas típicas 1.500-4.000 € fijos. Más caro que FSBO + IA pero más barato que el 5 % tradicional.
3. Inmobiliaria online low-cost
Housfy y similares anuncian "1.490 € o el 1 %, lo que sea menor". Comisión efectiva 0,5-1,5 % normalmente. Limitaciones: el agente no es 100 % dedicado a tu propiedad, las visitas las haces tú (te dan los contactos cualificados), la negociación corre por tu cuenta. Buen modelo intermedio si quieres delegar la captación pero gestionar las visitas tú.
4. Inmobiliaria por horas
Servicio de pago por tarea: 1 hora de valoración + 2 horas de gestión visita + lo que necesites. Algunos profesionales independientes en LinkedIn lo ofrecen a 50-100 €/hora. Económicamente competitivo si solo necesitas ayuda en un cuello de botella concreto.
5. Venta entre conocidos sin intermediación
Si conoces personalmente al comprador (familia, amigos, vecinos), todo lo que pagarías de comisión te lo ahorras. Es la opción más barata por definición. Conviene en este caso pagar a un abogado o gestor 200-400 € para revisar el contrato de arras y supervisar la firma notarial, porque entre conocidos los conflictos posteriores son los más caros emocionalmente.
Errores caros que se cometen al elegir agencia
Si finalmente decides contratar a una agencia, dos errores muy frecuentes:
1. Firmar exclusiva a 6-12 meses. La exclusiva la pide la agencia para "invertir" en marketing, pero la mayoría de operaciones se cierran en los primeros 90 días. Si firmas 12 meses y vendes en 60 días, la agencia se lleva la comisión completa por menos trabajo. Negocia exclusiva de 3 meses renovable.
2. Firmar a precio fijo de comisión sin negociar. El 5 % es la lista. Las agencias bajan al 4 % o incluso 3,5 % en zonas competitivas si pides. Y si tu piso es de los caros (>500.000 €), una caída del 0,5 % son varios miles de euros.
¿Cuánto cobra una agencia por una vivienda barata?
Para inmuebles bajo 100.000 €, la comisión del 5 % son 5.000 € + IVA — poco margen para cubrir el coste operativo de la agencia. Por eso muchas agencias rechazan tomar pisos por debajo de cierto umbral (típicamente 80-100k) o imponen comisión mínima fija (3.000-5.000 €) en vez del porcentaje.
Esto significa que para viviendas modestas, la comisión efectiva puede ser del 6-10 %, muy superior al rango "estándar". Para estos casos, FSBO + IA es especialmente racional: pagas 97 € por un servicio que te ahorra los 5.000 € mínimos.
Conclusión
La comisión inmobiliaria en España no es un coste regulado ni fijo: es negociable y evitable. Para una vivienda media de 300.000 €, el rango 4-6 % representa entre 14.500 € y 21.800 € de gasto que no es obligatorio asumir.
Las alternativas legales que vimos van desde la venta directa con tarifa plana (97-2.497 € total) hasta agencia low-cost (~1 %) o servicio por horas. La decisión depende de tu disponibilidad de tiempo y la complejidad de tu vivienda.
Si quieres explorar la opción FSBO + IA, empieza por nuestro Listing Booster o lee la guía completa de venta sin inmobiliaria.
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