Contrato de arras al vender: cómo funciona y qué mirar

Cuando un comprador dice "me lo quedo", todavía faltan semanas para la firma ante notario: hay que pedir la tasación, esperar la aprobación de la hipoteca, preparar la escritura. El contrato de arras es lo que sujeta la operación durante esa espera. Fija el precio acordado, la fecha límite de firma y —lo más importante— qué pasa si una de las dos partes se arrepiente.

Es también el paso donde más vendedores particulares tropiezan. No por el papeleo posterior, que es estándar, sino por firmar un modelo genérico descargado de Internet sin la cláusula que les protegía. Esta guía explica qué son las arras, los tres tipos que reconoce el derecho español, cuánto se entrega y las cláusulas que conviene revisar antes de firmar. Es información general, no asesoramiento jurídico: la revisión concreta la hace el abogado que tú elijas.

Qué es exactamente el contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado, previo a la escritura pública, por el que comprador y vendedor se comprometen a cerrar la compraventa en un plazo y a un precio determinados. El comprador entrega una cantidad —las arras— como señal. Esa cantidad se descuenta después del precio final en la notaría.

No es obligatorio por ley: se puede pasar directamente a escritura. Pero es habitual y recomendable, porque da seguridad a ambas partes durante las semanas que median entre el acuerdo y la firma.

Los tres tipos de arras

El Código Civil y la jurisprudencia distinguen tres modalidades, y no dan los mismos derechos. Esta es la parte que hay que entender antes de firmar nada.

1. Arras penitenciales (las más habituales)

Reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato pagando un precio:

• Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada.
• Si el vendedor se echa atrás, devuelve el doble de lo recibido.

Son las más frecuentes porque reparten el riesgo de forma simétrica. Para que sean penitenciales, el contrato debe decirlo expresamente con referencia al artículo 1.454; si no, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias.

2. Arras confirmatorias

No permiten desistir. Confirman que el contrato existe y la entrega es un anticipo del precio. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso de la venta o una indemnización por daños, acudiendo a los tribunales. Son más "vinculantes": nadie puede salirse pagando una penalización tasada.

3. Arras penales

Fijan una penalización concreta por incumplimiento, pero mantienen el derecho a exigir además el cumplimiento del contrato. Combinan penalización e insistencia en la venta. Son menos comunes en vivienda residencial.

La regla práctica: la mayoría de particulares quieren arras penitenciales, porque permiten a ambos salir de forma ordenada. Pero si tienes claro que quieres vender sí o sí y no aceptar que el comprador se retire pagando una señal, las confirmatorias te protegen mejor. Decide el tipo antes de redactar, y déjalo escrito sin ambigüedad.

Cuánto se entrega

No hay un porcentaje obligatorio, pero la costumbre en España se mueve entre el 5 % y el 10 % del precio de venta. En una vivienda de 250.000 €, eso son entre 12.500 € y 25.000 €.

El importe no es neutro: cuanto mayor es la señal, más "atado" queda el comprador (le duele más perderla) y más te compromete a ti (devolver el doble pesa). Una señal demasiado pequeña deja a ambos con la puerta fácil de salir; demasiado grande puede asustar al comprador. Un 10 % es un punto de equilibrio razonable en la mayoría de operaciones.

Las cláusulas que un vendedor debe revisar

Aquí está el valor real de esta guía. Antes de firmar, comprueba que el contrato recoge:

1. Identificación completa de ambas partes y de la vivienda (dirección, referencia catastral, datos registrales de la nota simple).
2. Precio total y cantidad entregada como arras, con el tipo especificado (penitenciales / confirmatorias / penales) y su artículo.
3. Fecha límite de firma ante notario. Sin fecha, el contrato queda en el aire. Pon un plazo realista según la financiación del comprador (4-8 semanas es habitual con hipoteca).
4. Cláusula de financiación. Si el comprador necesita hipoteca, define qué pasa si el banco se la deniega: ¿recupera las arras o las pierde? Este punto genera la mayoría de los conflictos. Déjalo cerrado.
5. Estado de cargas. Declara si la vivienda está libre de cargas o con hipoteca pendiente de cancelar, y quién asume esa cancelación.
6. Reparto de gastos e impuestos, conforme a la ley y a lo pactado.
7. Situación posesoria: si está libre de inquilinos y ocupantes en la fecha de entrega.

El error más caro es firmar sin la cláusula de financiación bien redactada, o sin fijar el tipo de arras. Una hora con un abogado de tu confianza (80-120 €) revisando el borrador cubre exactamente estos riesgos. Nosotros no redactamos ni revisamos el contrato por ti: esa revisión la hace el profesional que tú elijas.

Qué pasa después de firmar las arras

Firmadas las arras, la cuenta atrás corre hacia la notaría. En ese intervalo:

• El comprador termina de gestionar su hipoteca y la tasación.
• Tú reúnes o completas la documentación pendiente. Si aún no la tienes lista, revisa nuestra checklist de documentación para vender.
• Se acuerda la notaría (por costumbre la elige quien paga, normalmente el comprador) y la fecha exacta.

El día de la firma, la cantidad de las arras se descuenta del precio y el comprador abona el resto mediante cheque bancario o transferencia confirmada.

En resumen

El contrato de arras no es un trámite menor: es el documento que decide qué ocurre si algo se tuerce entre el acuerdo y la escritura. Elige el tipo con intención, fija una señal razonable (5-10 %), y no firmes sin las cláusulas de fecha y financiación bien cerradas.

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