Impuestos al vender una vivienda en España (IRPF, plusvalía y más)

Al vender una vivienda en España hay tres impuestos a considerar — no cuatro, no dos. Saber cuáles te aplican, cuándo y cuánto evita sustos a posteriori, y, más importante, te puede ahorrar miles de euros si encajas en alguna de las exenciones. Aquí va el desglose 2026.

Los tres impuestos

Impuesto	Quién lo paga	Cuándo	Cuánto	A quién
IRPF — ganancia patrimonial	Vendedor residente	Declaración del año siguiente	19-26 % sobre la ganancia	Hacienda
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Vendedor	30 días post-firma	Variable (depende ayuntamiento + reforma TC)	Ayuntamiento
Retención IRNR 3 %	Comprador (la deposita)	Mes siguiente a la firma	3 % del precio bruto	Hacienda (a cuenta del IRNR del no residente)

El IRNR 3 % aplica SOLO si el vendedor es no residente fiscal en España. El IRPF y la plusvalía aplican a residentes y no residentes (estos últimos lo resuelven vía modelos 210/211).

1. IRPF sobre la ganancia patrimonial

Qué es: al vender una vivienda generas (normalmente) una ganancia patrimonial = precio de venta − precio de compra. Esa ganancia tributa en el IRPF del ejercicio en que la vendiste.

Cómo se calcula la ganancia

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición

Valor de transmisión (lo que efectivamente cobras):

Valor de transmisión = Precio de venta
                     − Gastos de venta deducibles (notaría, plusvalía, comisión agencia si la hubo)

Valor de adquisición (lo que efectivamente te costó cuando la compraste):

Valor de adquisición = Precio de compra
                     + Gastos de compra (ITP/IVA, notaría, Registro, gestoría)
                     + Inversiones de mejora deducibles (no son los gastos de mantenimiento)

Importante sobre las mejoras: solo se admiten las inversiones estructurales (reforma integral, ampliación, instalación de ascensor en chalet, sustitución de carpintería completa, instalación de placa solar). NO se admiten: pintura, mobiliario, electrodomésticos, reparaciones puntuales, fontanería ordinaria.

Tipos de gravamen 2026

La ganancia patrimonial tributa en el base imponible del ahorro, con la siguiente escala estatal:

Tramo de ganancia	Tipo
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.001 € a 50.000 €	21 %
De 50.001 € a 200.000 €	23 %
De 200.001 € a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	28 %

A algunas CCAA se les suma un tramo autonómico (Cataluña, por ejemplo, ha planteado subidas para grandes ganancias en 2026 — verifica tu CCAA en el momento de declarar).

Ejemplo práctico

Compraste el piso en 2008 por 220.000 € (todo incluido: 220k + 11k gastos = 231.000 €). Lo vendes en 2026 por 300.000 €. Gastos de venta: 5.000 € entre notaría, plusvalía e impuestos varios.

Valor de transmisión = 300.000 − 5.000 = 295.000 €
Valor de adquisición = 220.000 + 11.000 = 231.000 €
Ganancia patrimonial = 295.000 − 231.000 = 64.000 €

Aplicando la escala:

Primer tramo (hasta 6k): 6.000 × 19 % = 1.140 €
Segundo tramo (6.001 a 50k): 44.000 × 21 % = 9.240 €
Tercer tramo (50.001 a 64k): 14.000 × 23 % = 3.220 €

Total IRPF a pagar: 13.600 € sobre los 64.000 € de ganancia (≈21,25 % efectivo).

Exenciones del IRPF importantes

Reinversión en vivienda habitual

Si la vivienda que vendes era tu vivienda habitual (donde resides de forma permanente al menos 3 años antes de la venta) y destinas la ganancia íntegra a comprar otra vivienda habitual en los 2 años siguientes (o anteriores) a la venta, la ganancia queda EXENTA del IRPF.

Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.

Esta es la exención más potente del sistema. Para una venta de 300.000 € con 64.000 € de ganancia, te ahorra 13.600 €.

Mayores de 65 años

Si tienes 65 años o más Y la vivienda vendida es tu vivienda habitual, la ganancia queda EXENTA sin necesidad de reinversión.

Si la vivienda NO es habitual (segunda residencia, inversión), también hay exención si destinas el dinero a constituir una renta vitalicia (con tope de 240.000 € reinvertidos, en 6 meses desde la venta).

Coeficientes reductores (transición)

Si compraste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, se aplican coeficientes reductores ("coeficientes de abatimiento") sobre la parte de ganancia anterior a 2006. Es un cálculo técnico — pide asesor fiscal.

Cuándo se paga

En la declaración de la renta del año siguiente a la venta. Si vendes en 2026, declaras en abril-junio de 2027.

2. Plusvalía municipal (IIVTNU)

Qué es: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo cobra el ayuntamiento, no Hacienda. Grava el supuesto incremento del valor del SUELO (no del edificio) entre que compraste y vendiste.

La reforma del Tribunal Constitucional de 2021

En octubre de 2021 el TC anuló el método tradicional de cálculo por considerarlo confiscatorio. Desde entonces, el contribuyente puede elegir entre dos métodos y pagar el más bajo:

Método objetivo (cálculo "tradicional"):

Plusvalía = Valor catastral del suelo × Coeficiente del ayuntamiento × Tipo impositivo

El coeficiente y el tipo varían por ayuntamiento. Ejemplos típicos en 2026:

Madrid: tipo del 29 %
Barcelona: 30 %
Valencia: 28 %
Málaga: 29 %
Pueblos pequeños: a veces 15-25 %

Método real (introducido tras la reforma TC):

Plusvalía real = (Valor de venta − Valor de compra) × (Valor catastral suelo / Valor catastral total) × Tipo

Si la diferencia entre venta y compra es pequeña o negativa, este método sale más barato o cero. Si vendiste con pérdida, NO PAGAS plusvalía — esto es nuevo desde la reforma.

Ejemplo práctico

Vendes el piso de Málaga por 300.000 €. Lo compraste en 2018 por 250.000 €. Valor catastral total: 80.000 €, del cual el suelo son 32.000 € (40 %).

Método objetivo: 32.000 × (coeficiente por 8 años de tenencia, digamos 1,12) × 29 % = 10.394 €.

Método real: (300.000 − 250.000) × 0,40 × 29 % = 50.000 × 0,40 × 29 % = 5.800 €.

El método real sale mucho más bajo. Eliges el real, declaras los 5.800 €, ahorras 4.594 €.

Importante: el ayuntamiento solo aplicará el método más barato si TÚ lo solicitas en la autoliquidación. Si no haces nada o no especificas, te cobran por el método objetivo.

Cuándo se paga

30 días naturales desde la firma de la escritura. Tarde son recargos.

¿Quién paga?

Por defecto, el vendedor. Pero en escrituras se puede pactar que asuma el comprador (raro, pero válido). El ayuntamiento exige al vendedor por defecto; si pactaste que paga el comprador, el comprador te ingresa el equivalente y tú pagas al ayuntamiento.

3. Retención IRNR 3 % (solo no residentes)

Qué es: si el vendedor no es residente fiscal en España (vives en UK, Irlanda, Francia, Alemania, EE.UU., cualquier país no-España), el comprador está obligado a retener el 3 % del precio bruto y depositarlo en Hacienda como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) del vendedor.

Cómo funciona

En la firma: el comprador NO paga al vendedor el 100 % del precio. Paga 97 % y se queda con 3 % para Hacienda.
Mes siguiente a la firma: el comprador presenta el modelo 211 ante Hacienda, ingresa el 3 % retenido, y entrega copia al vendedor.
Al año siguiente: el vendedor no residente presenta el modelo 210 declarando la operación y calculando el IRNR real.
Resultado: si el modelo 210 da menos de lo retenido (porque la ganancia real es menor o cero), el vendedor solicita devolución de la diferencia.

Ejemplo

Eres residente fiscal en Reino Unido. Vendes tu apartamento en Estepona por 300.000 €.

Comprador firma escritura por 300.000 €.
Comprador retiene 9.000 € (3 %) y te entrega cheque por 291.000 €.
En los 30 días siguientes, comprador presenta modelo 211 y deposita los 9.000 € en Hacienda.
Tú, dentro de los 4 meses siguientes al fin del año fiscal (o inmediatos según el caso), presentas modelo 210.
Modelo 210 calcula tu ganancia patrimonial real (digamos 30.000 €) y tipo IRNR (19 % para residentes UE / 24 % para no UE = ahora, 24 % para UK post-Brexit).
IRNR real = 30.000 × 24 % = 7.200 €.
Diferencia: 9.000 retenidos − 7.200 reales = 1.800 € a devolución.

Casos sin ganancia o con pérdida

Si vendes con pérdida (compraste a 300.000 € y vendes a 250.000 €), tu IRNR real es cero. Aun así el comprador retiene 7.500 € (3 % de 250.000). Tu modelo 210 indica IRNR cero. Te devuelven los 7.500 € íntegros, pero el trámite puede tardar 6-12 meses.

Certificado de no residente fiscal

El comprador necesita acreditar que el vendedor es efectivamente no residente para aplicar la retención. Te pedirá un certificado de no residencia fiscal emitido por la autoridad fiscal de tu país (HMRC en UK, Revenue en Irlanda).

Casos especiales

Vivienda en herencia que se vende rápido

Si heredaste y vendes en pocos años, dos puntos:

Valor de adquisición a efectos de calcular ganancia = valor que se declaró en la escritura de herencia (a efectos del Impuesto sobre Sucesiones). Si en la herencia se declaró un valor bajo y vendes alto, la ganancia es mayor y pagas más IRPF.
No hay exención por vivienda habitual si nunca residiste en la vivienda. Es vivienda heredada, no habitual.

Divorcio: extinción de condominio

Cuando un cónyuge compra la parte del otro tras divorcio. Técnicamente NO es una venta sino una extinción de condominio y NO genera ganancia patrimonial para el cónyuge que vende su parte (siempre que se haga por el valor real). No paga IRPF; el que compra paga sólo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) ~1-1,5 %, mucho más barato que ITP completo.

Vivienda en sociedad

Si la vivienda está a nombre de una sociedad limitada, la venta tributa por Impuesto de Sociedades (25 % sobre ganancia), no IRPF. Reglas completamente distintas — pide asesor.

Resumen práctico para el vendedor estándar

Vendes tu vivienda habitual de 300.000 €, residente en España, tienes 50 años, compraste hace 10 años por 220k. No reinviertes en otra habitual.

Vas a pagar:

IRPF: 64k de ganancia × ~21 % efectivo = ~13.500 €.
Plusvalía municipal: método real = ~5.500 €.
IRNR: cero (eres residente).

Total impuestos venta: ~19.000 €. Más los gastos de venta (notaría compartida, cancelación hipoteca si hay, etc.).

Si reinviertes en vivienda habitual: IRPF = 0. Plusvalía sigue. Total: ~5.500 €.

Si tienes 65+ años y es habitual: IRPF = 0. Plusvalía sigue. Total: ~5.500 €.

Si la ganancia es nula o negativa: IRPF = 0. Plusvalía con método real = 0. Total: 0 €.

Conclusión

Los tres impuestos al vender no son altos comparados con la operación, pero hay dos puntos donde más gente paga de más por desconocimiento:

No elegir el método real en la plusvalía municipal. Cuesta entre 1.000 € y 5.000 € de más en operaciones estándar.
No aplicar la exención por reinversión cuando sí se cumple. Cuesta el IRPF entero — entre 5.000 € y 30.000 €.

Si encajas en alguna exención (reinversión, mayores 65, pérdida real), un asesor fiscal por 200-400 € se paga 10-50 veces a sí mismo.

Para tener una guía de cierre escrita paso a paso que cubra estos puntos antes de la firma (información general, no asesoramiento jurídico; especialmente útil si eres no residente o si la operación es compleja), Sell & Connect la incluye. La gestión fiscal y notarial concreta la realiza el profesional que tú elijas.

Para el resto del proceso de venta, lee la guía completa de venta sin inmobiliaria y la lista de documentación necesaria.